【案件基本信息】
    1、判决书字号
    青海省尖扎县人民法院(2015)尖民二初字第52号民事判决书
    2、案由：土地租赁合同纠纷
    3、当事人
    原告：李新道、加洛
    被告：尖扎县马克唐镇加让村村委会
   【基本案情】
    原告李新道、加洛诉称，2015年5月1日，原、被告双方经平等协商，签订了土地租赁合同，约定被告将其所有的110亩集体土地的使用权出租于二原告，用于发展养殖种植业。租赁期限为13年，年租金25000元，租金总额达32.5万元。该合同约定如有村民干涉造成经济损失，由被告出面调解解决。合同签订当日，原告即向被告给付了土地租赁费45000元。后原告成立了尖扎县马克唐镇加让村红兴养殖专业合作社，并投资了近15万元，开始修建畜棚。施工不久，加让村村民就以并未召开村民大会为由阻止施工，导致合同无法继续履行。原告认为因加让村村委会过错导致合同无法继续履行，其行为已构成违约。故此，请求法院依法判令：被告返还原告土地租赁费45000元；违约金20万元；经济损失9.5万元。
    被告加让村委会法定代表人辩称，原告诉称并不属实，1、原告并未交付2015年5月1日至2017年5月日期间的租赁费，已交付45000元的事并不存在；2、违约金20万元的主张并不成立，因合同上并无司法局的章子，法定代表人只在合同上签名了但并未按手印，合同上的手印均为伪造，由此合同并不成立；3、9.5万元的损失是原告自行造成的，并未受到被告强迫，故不应承担。
    经审理查明，2015年5月1日，加让村委会主任白三、村党支部书记拉却、村委会会计久买等人与原告李新道、加洛签订《土地租赁合同》，并加盖加让村村委会公章。合同约定了土地租赁金额、付款方式、违约事项和争议解决方式等内容。原告给付被告土地租赁费42000元，后因村民不同意土地租赁事宜，被告将该笔款项退还于原告。2015年8月5日，原告登记设立尖扎县马克唐镇加让村红兴养殖专业合作社，并于2015年9月18日进村准备施工。加让村村民得知后，以土地租赁一事未经村民大会表决决定为由，阻止原告施工。2015年10月27日，因以上矛盾调解无果，原告退出施工地，双方合同实际解除。原告因投入开工损失费用为1790元。
    【案件焦点】
     原被告双方签订的土地租赁合同是否有效。
    【法院裁判要旨】
    青海省尖扎县人民法院经审理认为：本案双方对如何认定原被告签订的《土地租赁合同》的效力存有较大争议。被告在庭审中主张该合同无效，但并无举可认定的证据支持其主张，经查，白三作为在任的村民委员会主任与原告签订租赁协议时，并没有经过村民会议讨论决定，其行为违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条关于“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，经村民会议或授权村民代表会议讨论决定方可办理”的规定，但该规定主要是为加强对村民委员会活动进行监督管理的管理性规定，并不属于合同法第五十二条第（五）项中“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，即不属于违反效力性强制性规定的情形，所以，不能仅因违反此管理性规定而认定该合同无效。关于土地租赁费45000元的主张，双方均认可实际交付数额为42000元且该笔款项已由被告退还于原告的事实，故本院不予支持。关于原告投入运营的资金损失为95000元的请求，被告质证称原告提交的证据大多为收据，并非正规发票，且不能证明款项用途，故对真实性和关联性均有异议，本院采纳被告质证意见，只认定其中能够证明用于尖扎县马克唐镇加让村红兴养殖专业合作社的1790元电费和印章制作费用。当事人之间的权利义务消灭基于法律规定和合同约定，本案双方已在生效合同中明确了双方的权利义务，人民法院应当充分尊重当事人的意思自治，但合同自由并非绝对，对于合同自由引发的事实上的不平等，应当受法律的约束和调整。本院认为，依据该合同约定的租赁金为32.5万元、原告实际产生的经济损失情况等可以判定违约金的约定存在合同法一百一十四条第二款规定的“过高”情形，应当予以调整，结合原告造成的实际损失、合同履行情况和双方过错等综合考虑，违约金应支持实际损失的25%为宜，即1790元×25%=447.5元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释（二）》第二十二条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
     一、被告加让村村委会于本判决生效之日起十日内支付二原告违约金447.5元；其他经济损失1790元。
    二、驳回原告李道新、加洛的其他诉讼请求。
    【法官后语】
    本案处理的重点主要在于对合同效力的认定。本案土地租赁合同的相对人尖扎县马克唐镇加让村村委会主任白三作为在与原告签订租赁协议时，并没有经过村民会议讨论决定，其行为违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条关于“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，经村民会议或授权村民代表会议讨论决定方可办理”的规定，但该规定主要是为加强对村民委员会活动进行监督管理的管理性规定，并不属于合同法第五十二条第（五）项中“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，即不属于违反效力性强制性规定的情形，所以，不能仅因违反此管理性规定而认定该合同无效。在此前提下，原告便有力主张违约经的依据。